Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen in einem sonstigen Sondergebiet

§ Kommentar

---

Kombination von Dauerwohnen und Ferienwohnen in einem sonstigen Sondergebiet

Zu BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 – BVerwG 4 C 5.16 -.

10. Januar 2018

 

Das BVerwG hat entschieden, dass das dauernde Wohnen und die Nutzung von Ferienwohnungen jedenfalls dann grundsätzlich in einem sonstigen Sondergebiet kombiniert werden können, wenn die Nutzungen in einem Gebäude stattfinden. Hierbei muss die Gemeinde städtebaulichen Störpotenzialen im Rahmen der Abwägung Rechnung tragen.

Die Klägerin beanspruchte, eine der Wohnungen in einem als Wohngebäude genehmigten Gebäude mit zwei Wohnungen auf einer nordfriesischen Insel als Ferienwohnung zu nutzen. Der Bebauungsplan setzte hier ein Sondergebiet „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ fest, das dem Dauerwohnen und der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste dienen soll. Zudem ist festgesetzt, dass für jede Gebäude-Einheit und somit u. a. auch jedes Einzelhaus mindestens eine Dauerwohnung vorzusehen ist. Allgemein zulässig sind Wohngebäude mit ausschließlich dauerwohnlicher Nutzung, Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung mit ein bis zwei Ferienwohnungen, zusammen höchstens drei Wohnungen und Wohngebäude mit dauerwohnlicher Nutzung und Räumen für die Vermietung an Feriengäste. Die Klägerin war bestrebt, die Baugenehmigung durch Nutzungsmodifikation der Wohnung als Ferienwohnung zu ändern. Hierbei war sie jedoch nicht erfolgreich, da in der Folge auch das Verwaltungsgericht feststellte, dass nicht gesichert sei, dass die andere Wohnung im Gebäude zum dauernden Wohnen genutzt werde, wie dies der Bebauungsplan – der wirksam sei – jedoch fordere. Die Klägerin legte deshalb Revision ein, da sie den Bebauungsplan für unwirksam hielt, weil er miteinander unvereinbare Nutzungen kombiniere würde. Würden hingegen die Nutzungen für verträglich gehalten – so argumentierte sie – sei der Bebauungsplan ebenfalls unwirksam, weil somit das Planungsziel auch ohne Festsetzung eines Sondergebietes erreichbar sei.

Das BVerwG hat die Revision gegen das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 6. Juli 2016 allerdings zurückgewiesen, da sie unbegründet ist. Im Übrigen waren während des Revisionsverfahrens § 13a und § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO in der Fassung des Art. 2 Nr. 4 und 5 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057) in Kraft getreten. Diese Vorschriften fanden indes keine Anwendung, da Rechtsänderungen, die nach der Entscheidung der Vorinstanz eintreten, das Revisionsgericht nur berücksichtigt, wenn die Vorinstanz sie ebenfalls zu berücksichtigen hätte, was hier jedoch nicht der Fall war.

Das BVerwG führt nunmehr aus, dass die Festsetzung eines sonstigen Sondergebietes „Dauerwohnen und Touristenbeherbergung“ auf § 11 Abs. 1 BauNVO gestützt werden konnte und sich – wie von § 11 Abs. 1 BauNVO gefordert – wesentlich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO unterscheidet. Das festgesetzte Sondergebiet unterscheidet sich wesentlich von einem reinen Wohngebiet nach § 3 BauNVO, da es im Gegensatz zu einem reinen Wohngebiet auch der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste dient. Dies hingegen ist kein Wohnen im Sinne der BauNVO, da es bei Wohnungen oder Räumen für Feriengäste an einer Häuslichkeit, die auf Dauer angelegt ist, fehlt. Zwar sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes im reinen Wohngebiet als Ausnahme nach § 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO zulässig, sofern ein Bebauungsplan dies nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO festsetzt. Hierbei muss jedoch die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleiben. Dies ist jedoch nicht mehr der Fall, wenn ein Gebiet neben dem Dauerwohnen als weiterem Hauptzweck der Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste dient. Die Gemeinde konnte ihr Planungsziel aber auch nicht mit der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes nach § 4 BauNVO, das vorwiegend dem Wohnen dienen soll, oder einem Mischgebiet, das nach § 6 Abs. 1 BauNVO dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient, erreichen. Auch die Festsetzung eines Sondergebietes nach § 10 Abs. 1 BauNVO, das der Erholung dient, schied für die Gemeinde aus, da mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines solchen Sondergebietes das Dauerwohnen nicht vereinbar ist.

Das Dauerwohnen und die Vermietung von Wohnungen oder Räumen an Feriengäste durften in einem sonstigen Sondergebiet kombiniert werden. Zwar lassen sich die Festsetzungsmöglichkeiten aus den Katalogen der Baugebietsvorschriften in einem Sondergebiet nicht beliebig kombinieren. Jedoch ist ein „Nutzungsmix“ außerhalb der Möglichkeiten der §§ 2 bis 10 BauNVO zulässig, wenn sich die Verträglichkeit der Nutzungen aus der Baunutzungsverordnung herleiten lässt. § 10 BauNVO verhält sich jedoch zu Sondergebieten, die der Erholung dienen, und benennt als solche Gebiete insbesondere Wochenendhaus-, Ferienhaus- und Campingplatzgebiete, sodass Nutzungen, die einer Unterbringung zur Erholung dienen, damit nicht abschließend geregelt werden. § 10 Abs. 1 und 4 BauNVO hat Ferienhausgebiete zum Gegenstand, der Aufenthalt in Ferienwohnungen in einem Gebäude mit Dauerwohnungen – also in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang mit diesem – ist nicht erfasst. Die Vermietung von Ferienzimmern oder Wohnungen in Gebäuden, die im Übrigen dem dauernden Wohnen dienten, wurden bislang keiner Regelung unterworfen. Von den in § 10 Abs. 4 BauNVO geregelten Ferienhausgebieten werden solche „Feriengebiete“ unterschieden, in denen innerhalb von Wohngebieten einzeln gelegene Ferienwohnungen vermietet werden. Für solche Nutzungen liegen jedoch keine Regelungen vor und es bleibt spekulativ, ob diese zu erwarten gewesen seien, wie die Klägerin geltend machte. Vielmehr kommt bereits aus dem Wortlaut der Norm zum Ausdruck, dass diesbezüglich ein begrenzter Regelungswille bestand, denn Gebäude mit dauerndem Wohnen und Ferienaufenthalt in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang sind keine „Ferienhäuser“. In Ferienhausgebieten nach § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO sind vielmehr Ferienhäuser zulässig, die für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen, sodass sie nicht selten ein minderer Standard an technischen Installationen kennzeichne und auch Festigkeit, Dauerhaftigkeit und Isolierung hinter den Anforderungen zurückblieben, wie sie an Wohnhäuser gestellt würden. Auch aus § 22 Abs. 1 Satz 3 BauGB lasse sich ableiten, dass einerseits Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung grundsätzlich zulässig sind, andererseits, dass die von solchen Nutzungen geprägten Gebiete keine Ferienhausgebiete im Sinne des § 10 Abs. 1 und 4 BauNVO sind.

Zudem hat das Gericht ausgeführt, dass dem räumlichen Nebeneinander von dauerndem Wohnen und Erholungsuchenden städtebauliche Störpotenziale eigen sind. Dies geht auch über Fragen des Störgrades und der Störanfälligkeit hinaus, da beispielsweise die Wohnruhe durch häufige Nutzerwechsel, Unterschiede im Tagesablauf oder vermehrte Nutzung von Außenwohnbereichen auch in den Abend- und Nachtstunden gestört werden kann. Es sei deshalb Sache des Verordnungsgebers der Baunutzungsverordnung zu entscheiden, ob es Anlass gibt, eine Mischung dieser jeweiligen Nutzung mit dem dauernden Wohnen in einem sonstigen Sondergebiet wegen des erwarteten Störpotenzials als von vornherein nicht festsetzungsfähig zu regeln. Eine solche Bestimmung wurde für die hier geregelte Form des Erholungsaufenthalts jedoch noch nicht getroffen. Damit ist sie nicht planungsrechtlich irrelevant, vielmehr hat ihr die Gemeinden im Rahmen der Abwägung Rechnung zu tragen, wie dies im vorliegenden Fall sachgerecht und städtebaulich vernünftig geschehen ist.